ОТЧЕТ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ «УЮТНЫЙ ДОМ» О ПРОВЕДЕННОЙ РАБОТЕ В 2017 году.

Принят на Заседании Правления

Протокол № 1 от 30.03.2018 г.

                   В 2017 году проведено пять официальных (под протокол) заседаний Правления ТСЖ, на которых обсуждались и принимались решения по актуальным вопросам управления деятельностью ТСЖ. Неофициально (без протокола) Правление ТСЖ проводило заседание практически ежемесячно. Ежеквартально проводился анализ исполнения сметы доходов и расходов, исполнения плана работ по капитальному и текущему ремонту.

          Всего за год общие доходы ТСЖ по всем статьям составил 10 193 836.55 рублей, включая резервный фонд, общие расходы по всем статьям составили рублей 10 060 390.43 рублей, также включая резервный фонд.

           Экономия запланированных средств была достигнута по статьям; канцелярские товары – 4540,3 рублей, представительские расходы – 16923,15 рублей, инструменты и материалы – 63 844.52 рублей, материалы и услуги по озеленению – 26 882,6 рублей, техническое обслуживание узлов ГВС – 17 289,6 рублей,

             Перерасход запланированных средств был допущен по статьям - обслуживание лифтов 20 400 рублей (замена масла в редукторах приводов лифтов);    обслуживание систем дым удаления – 9 000 рублей (диагностика и внеплановая замена платы управления);   юридическое обслуживание - 172 584.07 рубля (частичное погашение долгов прошлого года, судебные дела с 000 «Апрель», «Уралэнергосервис», ООО «МВ-куб», взыскание задолженности, госпошлины и др.); обслуживание компьютеров и оргтехники – 82 665,00 рублей (покупка нового компьютера и монитора для бухгалтерии), уборка и вывоз снега – 61700,00 рублей (большое количество выпавшего снега в начале года); заработная плата сотрудников – 38027.14 рублей (больничные, отпускные); проведение внеплановых работ по отбитию отслаивающейся штукатурки на фасаде дома – 22 500,00 рублей, приобретение и монтаж детского городка – 144 500,00 рублей, обучение и повышения квалификации персонала – 8 460 рублей, расчетно-кассовое обслуживание – 21 310,93 рублей (повышение тарифов, открытие счета в Бинбанке).

         Всего за год поставщикам коммунальных услуг, кроме водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжение было оплачено 1 658 8812.56 рублей, из них за вывоз мусора 234 189.36 рублей, за услуги за обслуживанию системы дистанционного снятия показаний приборов учета ТЭКОН 468 720.00 рублей, услуги по обслуживанию пожарной сигнализации и систем дым удаления 99 000.00 рублей, обслуживанию системы видеонаблюдения, дистанционного допуска во двор 117 000.00 рублей, техническое обслуживание домофонов 89 400.00 рублей, техническое обслуживание лифтов 619 792.8 рублей, периодическое освидетельствование лифтов 23 117.00 рублей, страхование гражданской ответственности по эксплуатации опасных производств 6 000 рублей. В течение зимних периодов своевременно с территории убирался и вывозился снег. Из-за обильных осадков в начале 2017 года снег пришлось убирать и вывозить дважды в первой половине года. Всего за год на эти цели было израсходовано – 133 700,00 рублей. Данные расходы финансировались из ставки на содержание и благоустройство.(25.40 рубля). Необходимо напомнить, что данная ставка остается неизменной уже четыре года и в настоящее время требует пересмотра.

          В соответствии с положением о резервном фонде, для стабилизации сметы расходов и доходов, в 2016 году было использованы средства резервного фонда для компенсации незапланированных расходов на юридические услуги в размере 212 679.5 рублей, из них в 2017 и начале 2018 года 191 770.00 рублей по решениям судов было возвращено на счет ТСЖ (ТСЖ Татищева 92, МЧС). В 2017 году из средств резервного фонда было использовано 667 591.00 рублей, в том числе на погашение убытков от аварии из-за прорыва стояка в 2016 году ( по решению суда магазин Пятница и ООО «Уралэнергосервис»), затопления квартиры № 231 из-за засора канализационного стояка ­- 479 021.00 рублей, юридических услуг 148 530.00 рублей. 40 040.00 судебные госпошлины. На конец года в резервном фонде имеется остаток в размере 133 446.11 рублей. Для пополнения фонда необходимо решить вопрос на общем собрании ТСЖ о направлении на эти цели средств накопленных ­ в результате начисления ОДН по нормативу и начисленных пеней на сумму 767 000 рублей.           

         В 2017 году ТСЖ активно продолжало работу по выполнению плана дополнительных доходов от хозяйственной деятельности. Данный вид доходов складывается из доходов по нарядам за выполненные силами работников ТСЖ работы для нужд наших собственников, доходов по коммерческим договорам от сдачи общего имущества в аренду а также прочих доходов. В 2017 году действовало 24 коммерческих доходных договоров.   Всего доход от хозяйственной деятельности а в 2017 года получен в размере 1 425 480.79 рублей.   В том числе 849 440,00 рублей- сдачи общего имущества в аренду, 158514.41 рублей –пени за просрочки платежей должниками, 37054,41 рублей -страховая премия за повреждения наших ворот, 192 386.07 рублей- доход от оказания услуг собственникам, 188085.90 рублей прочих доходов.   

            За 12 месяцев, в соответствии с утвержденным планом были проведены следующие ремонтные работы финансируемых из фонда капитального ремонта: произведена замена аварийных стояков ГВС и ХВС в подъездах № 2,3,4,9 на сумму 1 758 635,05 рублей, проведен капитальный ремонт мягкой кровли над 6,7,9 подъездами на сумму 532 730,00 рублей и проведен капитальный ремонт мягкой кровли с изменением профиля крыши и установкой новой системы отвода воды над 2,3,6,7 подъездами на сумму 130 450,00 рублей.

           За счет ставки содержания и благоустройства выполнен косметический ремонт 8 подъезда и переходных лоджий с установкой металлических сливов общей площадью             1 500 кв.м. на сумму 338 862.62 рублей. В настоящее время все подъезды дома отремонтированы полностью. Всего за прошедшие годы ТСЖ отремонтировало 22 000 кв. метров отделочных площадей подъездов. Средняя стоимость выполненного ремонта одного квадратного метра, включая материалы, составила около 200 рублей при сметной стоимости опорядка 500 рублей. Достигнутая экономия составила примерно 6 600 000 рублей.

         С помощью альпинистов прочищены сливы декоративных элементов фасада и убраны представляющие опасность отслоившиеся части штукатурки на сумму 22 500,00 рублей . Проведены работы по текущему ремонту наружной части фасада со стороны ул. Татищева в районе 1,2,3,6 подъездов на сумму 69 570,00 рублей.

          Силами штатных работников ТСЖ проведена покраска всех металлических ограждений двора и конструкций детских площадок, бордюрных камней тротуаров и дорог, проведена заливка цементным раствором провалов в отмастке фундамента, на детских площадках произведена замена неисправных брусков скамеек, заменен песок в детских песочницах,   проведен текущий ремонт мягкой кровли с удалением протечек воды и герметизации сливных металлических элементов на тех частях крыши, где не было проведено капитального ремонта.    Проведена генеральная уборка на всех технических этажах и в подвалах дома с вывозом собранного мусора. Проведен весенний и осенний комплексный осмотр технического состояния дома. Проведена дератизация подвалов от грызунов. Проведена работа по утилизации через специализированную организацию накопившихся использованных энергосберегающих ламп. Также своими силами ТСЖ проводит ремонт установленных в подъездах дома и вышедших из строя энергосберегающих светильников. Для этого ТСЖ закупило на заводе изготовителе светильников только комплектующие, которые вышли из строя, а замену неисправных деталей производило своими силами, что также дополнительно позволило сэкономить средства собственников. За год было отремонтировано более 30 светильников.

            В течении года, несмотря на постоянную нехватку денежных средств в ТСЖ стабильно работала система материально-технического обеспечения и учета. Своевременно закупались необходимые материалы, инструменты и комплектующие. Ежеквартально комиссией по учету и списанию товарно-материальных ценностей подводились итоги, сверки наличия и использования ТМЦ, которые оформлялись соответствующими актами. На конец года создан запас необходимых материалов для работы в первом квартале 2018 года на сумму 94003.48 рублей.

           В 2017 году после гидроудара со стороны общегородских сетей водоснабжения вышло из строя одновременно четыре насоса повышения давления из девяти установленных немецкой фирмы KSB, которые обеспечивают подачу воды на верхние этажи нашего дома. Сложность положения заключалась в том, что в Екатеринбурге в настоящее время отсутствуют сервисные организации, имеющие возможность производить ремонт данных насосов, а новые насосы стоят 70 000 рублей за одну штуку. Поэтому ТСЖ вынуждено было в оперативном порядке заказывать необходимые запчасти в Германии и производить сложнейший ремонт насосов своими силами. В настоящее время все насосы отремонтированы, и насосные станции работают стабильно. Однако необходимо отметить что, почти все насосы повышающие давления, аппаратура насосных станций, циркуляционные насосы, регулирующие автоматические клапаны и аппаратура тепловых узлов непрерывно отработали более 10 лет и на настоящий момент времени почти выработали весь свой ресурс, и с каждым годом требуется все больше усилий и материальных затрат со стороны ТСЖ для их поддержания в рабочем состоянии. В связи с этим для предотвращения случаев, когда из-за отказа отработавшей ресурс техники будет ограничена подача воды, необходимо в следующем году рассмотреть вопрос о выделении средства на покупку новой резервной станции повышения давления с более совершенным частотным регулированием насосов.

           В 2017 году ТСЖ провело большую работу по разграничению балансовой принадлежности общедомовых сетей ГВС, ХВС, электроснабжения, водоотведения и сетей всех нежилых помещений, которая была необходима для заключения ими прямых договоров с ресурс снабжающими организациями. Для этого специалистами ТСЖ было проведены визуальные проверки всех сетей со сверкой соответствия их имеющееся технической документацией и составлением соответствующего акта.

          В прошедшем году была продолжена централизованная замена счетчиков ГВС, ХВС и отопления. Всего их было установлено 169 счетчиков ГВС на сумму 142 011,00 руб. 12 счетчиков ХВС на сумму 8940 рублей, 50 импульсных датчика на сумму 25 217,00 рублей. Как показала практика, работа по замене счетчиков была организована и проведена своевременно, в результате чего были предотвращены возможные аварии. Также данная работа крайне актуальна и в связи с планируемым правительством РФ переходом на прямые договоры по оплате коммунальных услуг между собственниками и ресурс снабжающими организациями.

          В 2015 году ТСЖ прошла регистрацию и получила допуск в новую информационную государственную систему по мониторингу в сфере ЖКХ-ГИС ЖКХ. В текущем году продолжилась работа ТСЖ по заполнению многочисленных разделов данной системы. Сама система имеет огромную структуру с множеством различных подразделов, требующих больших трудозатрат для ее заполнения и огромного количества данных, в том числе и номера приборов учета принадлежащим всем нашим собственникам.

           Проведены все плановые сертификации и проверки всего лифтового хозяйства. Получены необходимые допуски и сертификаты. В специализированном учебном комбинате прошли ежегодное обучение и аттестацию диспетчера ТСЖ на право работать с диспетчерской связью и осуществления контроля за работой лифтов, лифтеры. Всего по лифтовому хозяйству в 2017 году было зафиксировано 139 случаев сбоев в работе лифтов, что является самым низким показателем за время работы ТСЖ "Уютный дом". Данные результаты стали следствием постоянно проводимой работы ТСЖ по улучшению качества работы лифтового хозяйства. Все случаи отказов анализировались, совместно с обслуживающей наши лифты организацией   ООО «Лифтмонтаж-1». Ежемесячно проводился анализ работы лифтов, намечались необходимые меры по улучшению их работы. Своевременно проводилась работа по их сервисному обслуживанию. Благодаря данной работе нарушения в работе лифтов в 2017 сократились на 32 процента по сравнению с 2015 годом. (2013 – 241нар, 2014 – 193нар, 2015 – 204нар, 2016 год – 151нар, 2017 год - 139нар.)

           В 2017 активно проводилась работа по уменьшению задолженности собственников по оплате коммунальных услуг. Данная работа ТСЖ проводится на регулярной основе.                            Ежемесячно собственники имеющие задолженность информировались посредством письменных предупреждений. С каждым должником проводились беседы, по просьбе собственников с ними заключались договоры рассрочки платежей. При отсутствии реакции собственников на проводимые по отношению к ним мероприятиям, задолженность взыскивалась через судебные органы и проводилось отключение собственника от электроэнергии . За 12 месяцев 2017 года по должникам подано исковых требований в суды на сумму 758 400.81 рублей, из них взыскано через судебных приставов 324 342,12, отозвано из-за погашения долгов собственниками на сумму 187 035 рублей . Всего судебное производство было проведено по 11 должникам. Активная работа по взысканию долгов с должников, требует подготовки большого числа различных документов для суда, занимает много времени, требует дополнительного финансирования и отнимает у руководства ТСЖ большое количество времени. В среднем по году задолженность собственников перед ТСЖ ежемесячно составляло 1600 000 рублей, что является примерно месячной задолженностью всех собственников дома и что значительно затрудняет работу ТСЖ.

           С самого начала работы по управлению домом в 2010 году ТСЖ "Уютный дом" постоянно и целенаправленно проводились мероприятия, направленные на экономию потребляемых коммунальных ресурсов. В 2017 году ТСЖ подвело итоги данной работы по всем видам ресурсов с 2011 года по 2017 год. Достигнуты впечатляющие результаты. Так в результате проведенных мероприятий, ТСЖ "Уютный дом" по уменьшению тепло потерь, в целом по дому достигнута экономия по теплопотреблению 17% или 456 Гкал, от общего потребления тепла в год, или в текущих ценах на тепло энергию 421 262,85 руб. за год. За весь период работы ТСЖ, включая 2016 год 2 106 314,00 рублей. Общая экономия по электроэнергии составила 16 % или 183 751 кВт за весь   учитываемый период, или в текущих ценах 455 702,00 руб. Общая экономия по ХВС составила 18% или 9 960 куб. м или в текущих ценах 331 668,00 руб. Общая сумма экономии по всем видам потребленных собственниками коммунальных ресурсов за весь период составила 2 893 684,00 руб. Практически за счет получаемой экономии в течение года ТСЖ компенсирует собственникам их затраты на оплату коммунальных услуг примерно за один месяц. Для дальнейшего осуществления мероприятий по исключению неэффективного использования тепловой энергии необходимо осуществить замену наружных деревянных дверей переходных лоджий подъездов № 4,5,8 пластиковыми. В настоящее время деревянные двери из-за их низкого качества пришли в негодность, и не обеспечивают плотного закрывания. Фактически мы тратим наше тепло на обогрев улицы.

                В прошедшем году ТСЖ продолжило активную работу по благоустройству нашей дворовой территории. Было высажено большое количество различных видов цветов, кустарников. Приобретен и установлен новый детский городок на детской площадке у 6 подъезда. Регулярно проводилась работа по обрезке кустарников, прополке, поливу, кошению травы и изменению дизайна газонов. В 2017 году ТСЖ приняло участие в городском конкурсе «Мой город-мой дом» в номинации «Лучшее содержание дворовой территории», где заняло третье место по городу и была награждено почетным дипломом администрации города Екатеринбурга. Также в качестве поощрения собственников нашего дома, за активную работу по благоустройству администрация Верх-Исетского района продолжила ла работы по посадке кленов со стороны улицы Татищева. В 2017 году ТСЖ приступило к подготовке к участию в федеральной программе по благоустройству дворовых территорий. По условия программы ТСЖ должно будет оплатить только 10 % от всей суммы затрат, а 90% будет профинансировано за счет средств федеральной программы. Чтобы принять участие в программе ТСЖ необходимо иметь разработанный и утвержденный общим собранием генеральный план развития и обустройства придомовой территории. В настоящее время данный план в общих чертах ТСЖ подготовлен, и после детальной проработки будет вынесен на ознакомление и обсуждение собственников. Всего на благоустройство придомовой территории в 2017 году было израсходовано – 237 617,06 рублей.

      2017 год оказался очень напряженным с точки зрения юридических вопросов. Продолжилась наша борьба с собственником отдельно стоящего здания пристроенного к нашему дому ООО «МВ-куб» (АСЦ Правобережный), который незаконно захватил часть нашего земельного участка. Для оказания давления на ТСЖ ООО «МВ-куб», нанял отдельную компанию, которая, по нашему мнению и судя по ее действиям, специализируется на рейдерских захватах. В течение всего года ТСЖ получало от ООО «МВ-куб», в нарушении действующего законодательства, многочисленные запросы о предоставлении им для ознакомления огромного количества документов, в том числе первичного бухгалтерского учета и содержащих персональные данные наших собственников, Также ими были инициированы жалобы в прокуратуру, обращение в суд. Целью всех этих действий является захват контроля над ТСЖ, его разрушение, бесплатное использование общедомовых сетей дома для снабжения отдельно стоящего здания и окончательный захват части нашего земельного участка. Часть данного плана уже реализована. Так в конце октября 2017 года при ознакомлении с материалами дела по фактам незаконного задержания автомобилей наших собственников работниками ООО «МВ-куб» в прокуратуре Верх-Исетского района нашими юристами было установлено, что часть нашего законно оформленного земельного участка кадастровой стоимостью порядка 19 000 000 рублей приказом министра капитального строительства Свердловской области передано в пользовании ООО «МВ-куб».

Противодействие данным действиям потребовало очень напряженной работы правления ТСЖ и юристов и как следствие значительного повышения наших юридических расходов. Также в прошедшем году прошли судебные заседания по случаю прорыва стояка горячей воды в 2016 году с 000 «Апрель» ( магазин Пятница), ООО «Уралэнергосервис», по случаю повреждения автомобиля из-за падения снега с собственником кв. 279 Буздаловым Д.Ю., Татищева 92 и МЧС по компенсации ТСЖ «Уютный дом» расходов на юридические услуги. По делам 000 «Апрель» ( магазин Пятница), ООО «Уралэнергосервис», по решениям судов ТСЖ компенсировало пострадавшим причиненный ущерб. По делам Татищева 92 и МЧС судами принято решение компенсировать затраты на юридические расходы понесенные ТСЖ «Уютный дом».    Необходимо отметить, что в настоящее время идет интенсивное изменение законодательства в сфере ЖКХ.    Только за 2017 год, в годовую бухгалтерскую отчетность внесено 164 изменения, в ЖК РФ   было внесено 50 изменений. Данная ситуация требует от Правления ТСЖ своевременного их изучения, своевременного реагирования и внесения необходимых изменений в нормативные документы и организацию работы ТСЖ. В настоящее время в связи с внесенными изменениями в налоговое и жилищное законодательство   очень сильно возросла роль устава ТСЖ. Устав ТСЖ «Уютный дом» был разработан и принят в конце 2010 года и в настоящее время требует внесения в него большого количества изменений, а учитывая большую сложность и неоднозначность действующего законодательства, и возможные финансовые потери требует привлечения для подготовки новой редакции привлечения соответствующих профессиональных специалистов. Данную работу необходимо провести как можно скорее.

          Среднесписочная численность штата работников ТСЖ на конец года составляет 32 человека. Уменьшение количества штата работников по сравнению с 2016 годом произошло из-за сокращения штата консьержей, обслуживавших подъезды 8 и 9. Данное сокращение произведено в соответствии с решением общего собрания собственников подъездов № 8 и 9.   За 2017 год работниками ТСЖ выполнено 926 заявок собственников на выполнения различных видов работ в том числе: сантехника - 537, электрика -228, хоз. работы 161.

         Зимой на территории корта был организован каток, регулярно силами ТСЖ проводилась его очистка и заливка. На территории катка было смонтировано дополнительное освещение. На детской площадке сделана снежная горка. На катке продолжает работать бесплатная школа юных хоккеистов. Регулярно проводилась обработка проблемных мест на придомовой территории антигололедным биологически чистым составом «Биофрост».

         Традиционно проведено два детских праздника – Новый год и Масленица с участием группы анимации горячим чаем, блинами, конкурсами и угощением и катанием детей на оленях. Блины для праздника были предоставлены бесплатно кафе «Три Толстяка». Услуги по общей организации праздников предоставлялись праздничной компанией «Микс». На данные мероприятие было израсходовано 25 076 рублей.

      Вся информация в соответствии с действующим законодательством РФ о работе ТСЖ и проводимых мероприятиях, техническая информация оперативно размещалась на стендах в подъездах дома, на интернет сайтах ТСЖ, Реформа ЖКХ, ГИС ЖКХ.

        Средняя цена оплаты содержания жилья и коммунальных расходов в среднем по дому, без оплаты работы консьержей, охраны и стоянки автомобилей в 2017 году составила -53.16 руб. ,2016 году составила- 54,00 руб., 2015 году составила – 51,34 руб. (2014 - 44,99 руб.), (2013 - 42,97 руб.). В связи с тем, что в течение последних четырех лет ставка на содержание и благоустройство ТСЖ не повышалась и была постоянной, весь прирост квартплаты был, достигнут только за счет повышения тарифов ресурс снабжающими организациями.

В 2018 году необходимо запланировать и осуществить следующие мероприятия в сфере ремонта общего имущества:

                       за счет средств фонда капитального ремонта

-закончить запланированный ремонт мягкой кровли над подъездами № 1,2,3,4,5,8;

- произвести отделку колонн фасада декоративной штукатуркой;

- произвести ремонт отмостки фундамента по всему периметру дома;

-заменить наружные деревянные двери переходных лоджиях подъездов № 4,5,8 на пластиковые;

- закупить и установить резервную насосную станцию для повышения давления с частотным регулированием насосов.

                        за счет ставки на содержание и благоустройство:

- оборудовать декоративный цветник вдоль забора под аркой дома с высадкой заграждения из декоративных кустарников;

- провести текущий ремонт девяти машинных помещений лифтов.