ОТЧЕТ

ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ «УЮТНЫЙ ДОМ» О ПРОВЕДЕННОЙ РАБОТЕ В 2022 году.

Принят на Заседании Правления Протокол №1 от 16.03.2022 года

      В 2022 году проведено шесть официальных (под протокол) заседаний Правления ТСЖ, на которых обсуждались и принимались решения по актуальным вопросам управления деятельностью. Ежеквартально проводился анализ исполнения сметы доходов и расходов, исполнения плана работ по капитальному и текущему ремонту, вносились корректировки в расходовании средств по статьям, проводились выборы подрядчиков для производства ремонтных работ.

     В 2022 году были организованы и проведены два общих собрания - членов ТСЖ «Уютный дом» и собственников МКД. Период проведения собраний с 26 апреля по 29 мая. На основании решения собрания ТСЖ плановая смета доходов и расходов на 2022 год была сформирована на основе утвержденной ставки на содержание и благоустройство в размере 34,00 рубля за один кв. метр с учетом того, что часть расходов в размере 4,26 рублей на квадратный метр будет компенсировано за счет дополнительных доходов и резервного фонда. На основании решений общего собрания собственников МКД был сформирован план по капитальному ремонту общего имущества МКД. На конец 2022 года членами ТСЖ являются 298 собственника или 77 % от всех собственников МКД.

      Всего за 2022 год общие доходы ТСЖ   по всем статьям составил 11 200 646,23 рублей, при плане 11 550 384,82 рубля, общие расходы по всем статьям составили 11 200 646,23 рубля, при плане 11 550 384,82 рубля, полученные доходы соответствуют произведенным расходам.   Своевременный анализ, корректировка и перераспределение расходов по статьям сметы систематически производилась на заседаниях Правления, что позволило не допустить общего перерасхода запланированных средств. Всего в течение 2022 года организациям, оказывающим услуги ТСЖ по содержанию МКД на постоянной основе было оплачено - 1 629 236,84 рубля, в том числе: за услуги за обслуживанию системы дистанционного снятия показаний приборов учета ТЭКОН - 463 680,00 рублей, паспортные обслуживание МУ ЖКХ - 55 851,84 рубля, услуги по обслуживанию пожарной сигнализации и систем дымо удаления - 90 000,00 рублей, обслуживанию системы видеонаблюдения, дистанционного допуска во двор - 130 200,00 рублей, техническое обслуживание домофонов - 100 128,00 рублей, периодическое освидетельствование лифтов - 23 117,00 рублей, страхование гражданской ответственности по эксплуатации опасных производств - 4 500,00 рублей.

    На техническое обслуживание лифтов было затрачено - 761 760,00 рублей. Проведено 159 профилактических работ по обслуживанию лифтов. Было зафиксировано 66 сбоев в работе лифтового оборудования и 14 случаев застревания людей в лифтах.

       На вывоз и уборку снега со двора МКД было истрачено – 78 950,00 рублей, при плане 120 000,00 рублей. Всего убрано и вывезено со двора 325 тонн снега.

        По разделу сметы - инженерное и хозяйственное обслуживание здания и территории всего было потрачено 610 984,14 рублей при плане 536 339,89 рублей, в том числе на инструменты, материалы, услуги и оборудование для дома – 204 810,79 рублей, для паркинга – 27 118,00 на   услуги и материалы по озеленению – 211 229,10 рублей (79 000,00 - закуплены скамейки), на оплату тревожной кнопки охраны – 38 209,25 рублей, на ремонт и поверку общедоступных приборов учета – 31 980,00 рублей, на техническое обслуживание узлов ГВС и ХВС- 21 687,00 рублей.

    По разделу сметы административно-управленческие расходы было израсходовано: на вознаграждение членам правления (в связи с десятилетием с момента образования тсж) и проведение проверки финансово-хозяйственной деятельности работы ТСЖ квалифицированным аудитором – 130 446,00 рублей; на юридические траты и информационное обслуживание – 117 616,00 рублей; на канцтовары и другие офисные расходы – 16 429,84 рубля; на обслуживание оргтехники – 21 180,00 рублей; программное обеспечение и обновление – 92 749,00 рублей; на услуги связи, почты – 43 153,78 рублей; на обучение и повышение квалификации – 6 700,00 рублей; на представительские расходы – 32 801,65 рублей; на расчётно-кассовое обслуживание – 65 425,10 рублей.

      По разделу сметы заработная плата сотрудников было израсходовано - 8 886 242,04 рублей, в том числе налоги на заработную плату - 2 038 753,52 рублей, при плане - 9 096 113,51 рублей.   Среднесписочная численность штата работников ТСЖ в 2022 году составила 22 человека.

В целом по смете расходы были произведены в соответствии с полученными доходами.

      В 2022 году ТСЖ продолжило проведение активной работы по выполнению плана дополнительных доходов от хозяйственной деятельности. Данный вид доходов складывается из доходов по нарядам за выполненные силами работников ТСЖ работ для нужд наших собственников, доходов по коммерческим договорам от сдачи общего имущества в аренду, а также прочих доходов. Всего от хозяйственной и прочей деятельности в 2022 году получен доход в размере - 3 825 490,86 рублей. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ формируются из доходов, полученных сверх ставки на содержание жилья, таких как: услуги по контролю доступа на территорию двора, паркинга автомобилей и жителей. Всего за год по данным услугам получено – 1 703 045,91 рублей услуги консьержей 4 подъезда - 213 114,93 рублей; сдача общего имущества в аренду, услуги собственникам, пени, оплата ночной стоянки во дворе без договора, услуги по программированию ключей – 1 906 719,84 рублей. Расходы, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности, составили 1 912 441,36 рублей. В том числе фонд оплаты труда консьержей, контролеров по доступу во двор, остальных работников ТСЖ оказывающих услуги – 1 371 325,46 рублей, остальные расходы (налоги, услуги связи, программирование ключей, кассовое обслуживание, хозрасходы, списание безнадежной дебиторской задолженности и т.д.) всего 541 115,90 рублей. Разница между доходами по хозяйственной деятельности и расходами, связанными с ней, составила – 1 913 049,50 рублей. Сумма в размере 1 251 789,63 рубля включена в общую итоговую смету доходов и расходов ТСЖ за 2022 год для покрытия дефицита сметы. В рамках данной деятельности работниками ТСЖ в течение года было выполнено 620 заявок собственников на платные услуги на сумму 132 850,64 рублей, в том числе 292 сантехнические работы, 140 электроремонтные работы, 188 хозработы.

     В 2022 году действовало 24 договоров аренды общего имущества МКД, по данным договорам получен общий доход в размере 1 383 735,96 рубля.

     В настоящее время у ТСЖ действуют четыре банковских расчетных счета. В Сбербанке два счета - расчетный и спец счет для перечисления с ЕРЦ; ПАО банк ФК «Открытие» – расчетный; Банк ВТБ - спец счет для денежных средств капитального ремонта.

          На основании решения собрания собственников и положения о резервном фонде был пополнен резервный фонд на общую сумму - 4 912 318,97 рублей. В том числе: за средств, накопленных в результате перерасчета по КУ – 967 555,51 руб., доходов от хозяйственной деятельности – 2 054 095,06 руб., возврата со спецсчета по капитальному ремонту денежных средств истраченных на капитальный ремонт – 1 890 668,40 руб. В течение года из резервного фонда были произведены следующие выплаты: 18 550,00 - возмещение ущерба от протечки; 1 074 282,00 рублей на внеплановую замену аварийных магистральных трубопроводов ГВС с 5 по 9 подъезды, замену трубопроводов ХВС и ГВС в нежилых (офисных) помещениях №№7,8,12, монтаж системы отопления на техническом этаже в арке между 4 и 5 подъездами; 1 251 789,63 рублей на покрытие дефицита сметы; на покрытие в оперативном порядке задолженности перед ресурсоснабжающих организаций. В итоге величина резервного фонда на конец 2022 года составила 4 071 964,39 рублей.

       По итогам 2022 года, средняя величина задолженности собственников перед ТСЖ уменьшилась и составляла в среднем 2 160 389,00 рубля, что на 186 105,00 тысяч руб. меньше, чем в было 2021 году - 2 346 494,00 рублей (в 2020 году 2 186 054 рублей, в 2019 году было 1 907 987 рублей в месяц, в 2018 году было 1 607 987 рублей). В конце 2021 году были поданы иски к должникам на сумму 650 824.99 руб. В 2022 году были получены судебные приказы по этим искам. Так же у некоторых должников за долги, было отключено энергоснабжение. Самая большая задолженность имеется у собственника 35 кв. в размере 512 859,48 руб. По данному должнику имеются судебные решения о взыскании. Наложен арест на имущество, ограничен выезд за границу страны должника. Направлены жалобы в прокуратуру на бездействия приставов.

Как показывают данные, наличие большой задолженности крайне негативно сказывается на организации работы ТСЖ и приводит к увеличению задолженности перед поставщиками коммунальных ресурсов. Увеличение общей задолженности в основном обусловлено увеличением количества должников с небольшими сроками просрочки 1-2 месяца и к которым ТСЖ не может применять необходимые профилактические меры.

Ежемесячно собственники имеющие задолженность информировались посредством письменных предупреждений. С каждым должником проводились беседы, по просьбе собственников с ними заключались договоры рассрочки платежей. На 1 января 2022 года общая задолженность ТСЖ перед поставщиками услуг составила 1 045 799,34 рублей. Только благодаря наличию накопленного резервного фонда удалось обеспечить бесперебойность работы ТСЖ по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг. Правление считает, что для обеспечения бесперебойной работы ТСЖ по содержанию общего имущества дома и своевременной оплате требуется ежегодно увеличивать величину резервного фонда до его величины равной средней ежемесячной задолженности собственников за коммунальные ресурсы и услуги ТСЖ по содержанию МКД и благоустройству.  

      В течение года продолжалось формирование фонда капитального ремонта. На начало 2022 года   величина начисленного фонда капитального ремонта составила 20 399 712,53 рублей, на конец года общая сумма фонда составила 23 782 494,46руб. Всего средств на капитальный ремонт в 2022 году начислено 3 382 781,93 рублей. Использовано средств на капитальный ремонт за все время 12 114 179,05 руб. В том числе в 2022 году – 3 569 724,20 руб. На депозит под процент в соответствии с решением общего собрания собственников было перечислено – 10 000 000 рублей. Получены проценты в размере – 437 383,56 рубля. Фактически на расчетном счете на конец года находится 11 617 299,47 рублей. Разница образовалась за счет задолженности собственников по оплате взносов на капитальный ремонт, которая составила 572 672,80 рубля.

В 2022 году по ремонту общего имущества МКД за счет средств фонда капитального ремонта выполнены следующие ремонтные работы: 1 006 650,00 рублей - за работы по капремонту лифтов; 2 052 410,00 рублей - за комплекс работ по капитальному ремонту мягкой кровли 1.2.3 подьездов; Начаты работы по замене деревянных дверей переходных лоджий. Однако данная работа сталкивается с организационными и техническими сложностями. Большинство фирм отказывается работать на условиях 30% предоплаты и предоставления пятилетней гарантии на работы, в соответствии с требованиями ЖК РФ. Аналогичная проблема возникла и в отношении вопроса замены насосной станции обслуживающей 5-9 подъезды. Заводы производящие насосные станции не производят шефмонтаж своего оборудования, отказываются давать пятилетнюю гарантию на свою продукцию и требуют 100% предоплаты. Коммерческие фирмы также отказываются работать на данных условиях. В свою очередь банк ВТБ, где у нас открыт счет капитального ремонта не проводит оплату договоров отдельно по приобретению оборудования и проведению необходимых монтажных работ, не дает ТСЖ выступать в роли генподрядчика по данным работам. Получается замкнутый круг. Замена насосной станции в настоящее время жизненно необходима нам для бесперебойного водоснабжения дома. Правление считает, что единственно возможным вариантом замены насосной станции является проведение финансирования данных работ не за счет средств фонда капитального ремонта, а за счет дополнительных средств собранных на эти цели целевым сбором.

В 2023 году планируется вынести на общее собрание собственников для рассмотрения и утверждения следующие работы по капитальному ремонту:

-ремон крыши подьездов №4,5,8

      За счет дополнительных доходов и ставки содержания и благоустройства в 2022 году были выполнены следующие   работы в МКД и приобретено новое оборудование и инструменты: - произведена освежающая покраска дворовой инфраструктуры (бордюры), заменены на новые светильники корта,

         В течение года регулярно проводилась работа по внесению данных по финансово-хозяйственной деятельности и всем хозяйственным работам в базу новой информационной государственной системы по мониторингу в сфере ГИС-ЖКХ. Работники ТСЖ систематически в течение года принимали участие в интернет вебинарах и конференциях по данной тематике. В данную систему ежедневно вносится детальная информация по деятельности ТСЖ и проводимых ремонтных работах.

     В течение года силами работников ТСЖ постоянно контролировалась ситуация на наличие грызунов на придомовой территории подвалах дома. По результатам проверок два раза в течение года были проведены дератизационные мероприятия.

       Проведены ежегодные плановые проверки сертификации и всего лифтового хозяйства. Получены необходимые допуски и сертификаты. Ежемесячно проводился анализ работы лифтов, намечались необходимые меры по улучшению их работы.

       В 2022 году ТСЖ регулярно проводило работы по благоустройству участка – высаживались цветы, осуществлялся уход за зелеными насаждениями.

       Зимой на территории корта был организован каток. В новогодние праздники была установлена новогодняя елка, украшена световыми гирляндами и игрушками. Для детей проведен новогодний праздник, с участием анимационной группы. и игрушками новогодняя елка. Регулярно проводилась уборка снега во дворе, обработка проблемных мест на придомовой территории антигололедным биологически чистым составом «Биофрост».