ОТЧЕТ

ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ «УЮТНЫЙ ДОМ» О ПРОВЕДЕННОЙ РАБОТЕ В 2023 году.

Принят на Заседании Правления Протокол № 2 от 23.05.2024 года

      В 2023 году проведено шесть официальных заседаний Правления ТСЖ, на которых обсуждались и принимались решения по актуальным вопросам управления деятельностью. Ежеквартально проводился анализ исполнения сметы доходов и расходов, исполнения плана работ по капитальному и текущему ремонту, вносились корректировки в расходовании средств по статьям, проводились выборы подрядчиков для производства ремонтных работ.

     В 2023 году были организованы и проведены два общих собрания - членов ТСЖ «Уютный дом» и собственников МКД. Период проведения собраний с 23 мая 2023г. по 30 июня 2023г. На основании решения собрания ТСЖ плановая смета доходов и расходов на 2023 год была сформирована на основе утвержденной ставки на содержание и благоустройство в размере 40,00 рубля за один кв. метр с учетом того, что часть расходов сверх ставки в размере 8,52 на квадратный метр будет компенсировано за счет дополнительных доходов и резервного фонда. На основании решений общего собрания собственников МКД был сформирован план по капитальному ремонту общего имущества МКД. На конец 2023 года членами ТСЖ являются 314 собственников или 79 % от всех собственников МКД.

      Всего за 2023 год общие доходы ТСЖ   по всем статьям составил 14 204 622,40 рублей, при плане 12 969 936,00 рубля, общие расходы по всем статьям составили 14 204 622,40 рубля, при плане 12 969 936,00 рубля, полученные доходы соответствуют произведенным расходам.   Своевременный анализ, корректировка и перераспределение расходов по статьям сметы систематически производилась на заседаниях Правления, что позволило не допустить общего перерасхода запланированных средств. Всего в течение 2023 года организациям, оказывающим услуги ТСЖ по содержанию МКД на постоянной основе по договорам обслуживания было оплачено - 1 702 608,63 рубля, в том числе: за услуги за обслуживанию системы дистанционного снятия показаний приборов учета ТЭКОН – 466 200,00 рублей, паспортное обслуживание МУ ЖКХ – 59 416,83 рубля, обслуживанию системы видеонаблюдения, дистанционного допуска во двор – 141 570,00 рублей, техническое обслуживание домофонов – 110 140,80 рублей, периодическое освидетельствование лифтов – 27 441,00 рублей.

На   обслуживание пожарной сигнализации и систем дыма удаления специализированной организацией было истрачено – 90 000,00 рублей. Надо отметить, что оборудование пожарной сигнализации и системы дыма удаления, которыми оборудованы подъезды № 1,4,5,8, эксплуатируется уже длительное время, у части приборов уже заканчиваются сроки эксплуатации. Необходимо в 2024 году провести необходимые проектные работы по модернизации и замене устаревших систем пожарной сигнализации и дыма удаления.

    На техническое обслуживание лифтов было затрачено – 807 840,00 рублей. Всего за год было зафиксировано 174 случаев сбоев в работе лифтового оборудования, в том числе 23 случаев застревания людей в лифтовых кабинах. По всем 13 лифтам проведены плановые аттестации лифтов к уполномоченной сертифицированной организацией «Урал-лифт.   При проведении аттестации была выявлена неустойчивая работа лифтовой связи. Периодически отсутствовала связь между лифтовыми кабинами и диспетчером. Основной причиной неисправностей лифтовой связи являлась изношенность связевого оборудования. Данная неисправность является критической и требует остановки работы лифтов. Правлением ТСЖ в оперативном порядке были приняты необходимые меры по проведению ремонтных работ по замене неисправной лифтовой связи. Основные работы по данному вопросу будут проведены в 2024 году.

       На уборку снега со двора МКД было истрачено – 14 899,95 рублей (работа автотехники) при плане 00,00 рублей. По разделу сметы – инженерное и хозяйственное обслуживание здания и территории всего было потрачено 713 205,12 рублей при плане 419 587,69 рублей, в том числе на инструменты, материалы, услуги и оборудование для дома – 316 363,93 рублей, для паркинга – 15 585,12, на   услуги и материалы по озеленению – 215 379,36 рублей (27 857,00 - закуплены урны, 15 840,00 – голубая ель, 11 600,00 – закуплены вазоны), на оплату тревожной кнопки охраны – 38 670,00 рублей, на ремонт и поверку общедоступных приборов учета – 12 720,00 рублей, на техническое обслуживание узлов ГВС и ХВС – 125 757,00 рублей, утилизация ртутьсодержащих ламп – 5000,00 рублей.

      По разделу сметы административно-управленческие расходы было израсходовано: на проведение проверки финансово-хозяйственной деятельности работы ТСЖ квалифицированным аудитором – 27 000,00 рублей; на юридические траты и информационное обслуживание – 190 590,10 рублей; на канцтовары и другие офисные расходы – 24 233,18 рубля; на обслуживание оргтехники – 40 758,00 рублей; программное обеспечение и обновление – 79 891,00 рублей; на услуги связи, почты – 51 409,94 рублей; на обучение и повышение квалификации – 3 900,00 рублей; на представительские расходы и праздники – 66 522,19 рублей; на расчётно-кассовое обслуживание – 74 103,53 рублей.

      По разделу сметы заработная плата сотрудников было израсходовано – 9 531 666,00 рублей, в том числе налоги на заработную плату – 2 150 787,72 рубля, при плане – 10 005 590,10 рублей.   Среднесписочная численность штата работников ТСЖ в 2023 году составила 22 человека. Средняя заработная плата по ТСЖ за 2023 год составила – 27 957,87 рубля. Необходимо отметить, средняя заработная плата работников ТСЖ значительно ниже, чем средняя заработная плата работников в аналогичной отрасли ЖКХ в Свердловской области. На настоящее время отсутствует официальные статданные по средней заработной плате по отрасли ЖКХ за 2023, но если сравнивать аналогичные данные за 2022 год, то средняя заработная плата работников по ТСЖ тогда составляла 22391 рублей, а по отрасли ЖКХ Свердловской области составляла 33365 рублей. Если сравнивать эти цифры, то можно определить, что ТСЖ обеспечивает весь комплекс работ необходимых для содержания дома по цене на 48 процентов ниже, чем в среднем на аналогичных предприятиях в отрасли ЖКХ Свердловской области. Это и есть реальная оценка работы ТСЖ. Аналогичный результат ожидается и в 2023 году.

      В 2023 году ТСЖ продолжило проведение активной работы по выполнению плана дополнительных доходов от хозяйственной деятельности. Данный вид доходов складывается из доходов по нарядам за выполненные силами работников ТСЖ работ для нужд наших собственников, доходов по коммерческим договорам от сдачи общего имущества в аренду, а также прочих доходов. Всего от хозяйственной и прочей деятельности в 2023 году получен доход в размере – 3 731 800,26 рублей. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ формируются из доходов, полученных сверх ставки на содержание жилья, таких как: услуги по контролю доступа на территорию двора, автомобилей собственников паркинга и МКД (ставка 515 рублей) - всего за год по данным услугам получено 1 477 425,00 рублей. Услуги консьержей 4 подъезда - 213 120,00 рублей; сдача общего имущества в аренду – в 2023 году действовало 27 договоров аренды общего имущества МКД, по данным договорам получен общий доход в размере 1 404 300,96 рубля, услуги собственникам, пени, оплата ночной стоянки во дворе без договора, услуги по программированию ключей – всего по данным услугам получено 1 912 865,58 рублей. Расходы, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности, составили 1 336 579,01 рублей. В том числе фонд оплаты труда консьержей, контролеров по доступу во двор, остальных работников ТСЖ оказывающих услуги – 1 047 363,77 рублей, остальные расходы (налоги, услуги связи, программирование ключей, кассовое обслуживание, хозрасходы и т.д.) всего 289 215,24 рублей. Разница между доходами по хозяйственной деятельности и расходами, связанными с ней, составила – 2 395 221,25 рублей вся данная сумма была направлена на пополнение резервного фонда ТСЖ. В рамках оказания дополнительных услуг собственникам работниками ТСЖ, в течение года было выполнено 149 заявок собственников на платные услуги на сумму 117 305,00 рублей. В целом по дому выполнено 271 сантехнических работ, 127 электроремонтных работ, 264 хозработ. Особенную нагрузку на работу ТСЖ дают засоры канализации. Всего за год ТСЖ устранило 19 больших засоров. Самое большое количество засоров происходит в подъездах №8,9. В 2 подъезде – 2 засора, в 5 подъезде – 2 засора, в 6 подъезде – 1 засор, в 8 подъезде – 9 засоров, в 9 подъезде – 5. Сложные засоры приходится устранять с отключением водоснабжения. Основной причиной засоров является использование отдельными собственниками сантехнических приборов для утилизации бытового мусора и предметов гигиены.

     На основании решения общего собрания собственников и положения о резервном фонде ТСЖ, резервный фонд был пополнен из разных источников на общую сумму – 4 037 770,77 рублей. В том числе: за счет средств, накопленных в результате перерасчета по КУ – 658 616,72 руб., доходов от хозяйственной деятельности – 2 395 221,25 руб. (указано выше), возврата со спец счета по капитальному ремонту денежных средств, использованных ранее из резервного фонда, на капитальный ремонт – 983 932,80 руб. В течение 2023 года из резервного фонда были произведены следующие выплаты: на внеплановую замену аварийных магистральных трубопроводов ХВС и ГВС в нежилых (офисных) помещениях – 445 136,46 рублей; внеплановый капитальный ремонт лифтов – 80 606,40 рублей (замена тяговых канатов); покупка насосной станции – 639 013,00 рублей; на консервацию работ по капитальному ремонту отмостки на зимний период – 82 000,00 рублей (по вышеперечисленным суммам использованным для производства работ по капремонту необходимо будет принять решение собрания собственников о возврате их со спецсчета по капремонту в резервный фонд); списание задолженности по взносам на капитальный ремонт по решению суда собственнице квартиры №8 – 21 737,25 рублей; 2 494 725,22 рубля на покрытие дефицита сметы доходов и расходов ТСЖ (в том числе на косметический ремонт подъездов – 1 548 848,11 руб.);; на покрытие в оперативном порядке задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. В итоге величина резервного фонда на конец 2023 года составила 4 346 516,83 рублей.

     В настоящее время у ТСЖ действуют четыре банковских расчетных счета. В Сбербанке два счета - расчетный и спец счет для перечисления с ЕРЦ; Банк ВТБ - спец счет для денежных средств капитального ремонта и расчетный счет.

       По итогам 2023 года, средняя величина задолженности собственников перед ТСЖ увеличилась и составляла в среднем 2 514 276,49 рубля, что больше, чем в было 2022 году - 2 160 389,00 рублей (в 2021 году 2 346 494,00; в 2020 году 2 186 054 рублей; в 2019 году было 1 907 987 рублей в месяц; в 2018 году было 1 607 987 рублей). В 2023 году были поданы иски к должникам на сумму 567 126,82 руб. Так же у некоторых должников за долги, было отключено энергоснабжение. Самая большая задолженность имеется у собственника 35 кв. в размере 690 749,15 руб. По данному должнику имеются судебные решения о взыскании. Наложен арест на имущество, ограничен выезд за границу страны должника. Направлено несколько жалоб в прокуратуру на бездействия приставов. По имеющимся задолженностям арендаторов общего имущества МКД были получены решения Арбитражного суда первой инстанции о взыскании задолженности с арендаторов – АО «Тандер» (магазины Магнит и Магнит - косметик) на сумму 545 926,10 рублей, в том числе пени 122750,05 рублей и кафе «Три Толстяка» 114 846,21 рублей, в том числе пени 6946,21. По АО «Тандер» все суммы задолженности взысканы, по кафе «Три Толстяка» судебные разбирательства продолжаются. Также ТСЖ инициировало возбуждение судебных разбирательств в отношении учредителей организаций, использовавших бренд кафе «Три Толстяка» по взысканию с них существующих задолженностей перед ТСЖ.

Наличие большой задолженности крайне негативно сказывается на организации работы ТСЖ и приводит к увеличению задолженности перед поставщиками коммунальных ресурсов расходов ТСЖ (пени, штрафы, судебные пошлины) Увеличение общей задолженности в основном обусловлено увеличением количества должников с небольшими сроками просрочки 1-2 месяца, и к которым ТСЖ не может применять необходимые профилактические меры. Также значительные трудности для работы ТСЖ создают собственники, которые оплачивают счета на коммунальные услуги с большими перерывами, один - два раза в год. И такая ситуация длится годами. Фактически эти должники паразитируют за счет остальные добропорядочных собственников, тем самым фактически нанося ущерб нашему дому.

Ежемесячно собственники, имеющие задолженность, информировались посредством письменных предупреждений. С каждым должником проводились беседы, по просьбе собственников с ними заключались договоры рассрочки платежей. На 1 января 2023 года ТСЖ не имеет просроченных платежей перед поставщиками услуг, текущая задолженность за декабрь месяц 2023 года составила 1 117 445,90 рублей. Благодаря наличию накопленного резервного фонда удалось обеспечить бесперебойность работы ТСЖ по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг. В течение 2023 года в журнале учета диспетчера ТСЖ не было зафиксировано ни одной аварийной ситуации на общедомовых магистралях ГВС и ХВС и отопления.

Продолжалось формирование фонда капитального ремонта. На начало 2023 года   величина начисленного фонда капитального ремонта составила 23 782 494,46 рублей, на конец года общая сумма фонда составила 28 508 271,21 руб. Всего средств на капитальный ремонт в 2023 году начислено 4 725 776,75 рублей. Использовано средств на капитальный ремонт за все время 14 934 086,65 руб. В том числе в 2023 году – 2 819 907,60 руб. Получены проценты на неснижаемый остаток 10 000 000,00 в размере – 182 190,68 рубля. Фактически на расчетном счете на конец года находится 12 643 783,68 рублей (по начислениям 13 574 184,56 рублей). Разница образовалась за счет задолженности собственников по оплате взносов на капитальный ремонт.

В 2023 году по ремонту общего имущества МКД за счет средств фонда капитального ремонта выполнены следующие ремонтные работы: на сумму 2 200 000,00 рублей – комплекс работ по капитальному ремонту мягкой кровли 4,5,8 подъездов.

По решению Арбитражного суда с подрядчика, который провел некачественную установку пластиковых дверей в 5 подьезде были взысканы денежные средства в полном объеме с учетом пени в сумме – 237 105,92 рублей

В течение года регулярно проводилась работа по внесению данных по финансово-хозяйственной деятельности и всем хозяйственным работам в базу информационной государственной системы ГИС-ЖКХ. Работники ТСЖ систематически в течение года принимали участие в интернет вебинарах и конференциях по данной тематике.

     В течение года силами работников ТСЖ постоянно контролировалась ситуация на наличие грызунов на придомовой территории и подвалах дома. По результатам проверок два раза в течение года были проведены дератизационные мероприятия.

В 2023 году ТСЖ регулярно проводило работы по благоустройству участка – высаживались цветы, осуществлялся уход за зелеными насаждениями.

       Зимой на территории корта был организован каток. В новогодние праздники была установлена новогодняя елка, украшена световыми гирляндами и игрушками. Для детей проведен новогодний праздник, с участием анимационной группы. Регулярно проводилась уборка снега во дворе, обработка проблемных мест на придомовой территории антигололедным биологически чистым составом «Биофрост».